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丁祖昱:2018中国房地产上市公司测评研究分析

2018-08-13来源:

5月25日,“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  本次测评的研究对象为沪深上市房企124家,在港上市房企81家,以及海外上市公司2家,合计共207家房地产上市公司。

  会上,中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱发布了《2018中国房地产上市公司测评研究报告》。以下为发布实录:

  丁祖昱:每一年到5月份上市公司的年报全部出来之后,我们就会做上市公司的测评成果的发布会,今年也是一样。今天的发布会分成几个部分,首先我们还是要看看当前房地产市场的情况,我最近一路和投资人分析师做各种各样的交流,大家看到媒体很多的数据和市场上的很多实际情况还是有很大的差异,我首先把市场状况和大家作一下交流。

  最近这段时间很多城市出台了相关的政策,很多的城市政策在打补丁,原先也有限购、也有限售、限价、限贷,但是不同城市之间力度完全不一样。成都打补丁之前成都是每个人限购两套房,打补丁之后是每个家庭限购两套房。大家注意到打补丁之前成都钻了一个小空子,这次把摇号也打补丁了,规定一个家庭同时只能参加两个要好。还有限售三年,现在成都市场最近急转直下,炒房客户明显减少,另外还对外来的客户群体要求提交一年的社保。那天我在成都很多的开发商说“那怎么办,要提交一年的社保”,我看看他们,我说上海很早就是要提交五年社保,一年社保真不是什么问题。但他们已经觉得这个补丁已经打得非常严格了。

  整体的政策环境目前还是相对来说对市场面比较严俊,但是我们也看到很多城市通过引进人才来扩大刚需,回避了限购这样的一个东西。现在大学生基本上都可以落户,天津最新出台的是40岁以下的大学生就可以给户口。有一篇文章写了“这个年代谁没有一张大学文凭”。西安提出来,中专生就可以落户,不用大学本科。郑州提出来,只要是学生就可以落户,现在没有门槛,大家都可以落户。

  但是在这样的一个“人才”的争夺下面,未来这些城市如果不在产业结构全面提升,都不创造更多的就业机会的话,这些“人才”过度引进之后也会过剩,也会带来新的压力。

  我们再看看“两会”之后的一些情况,最近这段时间比如房地产税两会的时候大家觉得马上要落地了,最近又没有什么声音了,实际上他都在正常地推进这些东西。最近大家听到最多的是租赁市场推动租赁市场的建设,郑州在这时候刚刚出台了四个文件,全面要支持租赁,包括很多的新增土地要做租赁,其实我也蛮担心的,就是在这些城市其实房价不是特别高,租赁市场不算太紧缺,供求也没有到供不应求的状况下面,如果太多地新增租赁房的供应,可能也会出现新的供需不平衡。

  国家统计局的数据有一个指标就是房地产开发增速最近几个月一直是10%以上,一直在高企,这是从2015年到现在又回到了相对的一个高度。但是有两个指标却明显回落,也就是目前的销售面积和销售金额增速明显回落,虽然1—4月份还比去年略微上升了一点,但是我们也注意到4月份的商品房销售面积已经比3月份环比在下降,这是一个非常重要的情况。在2017年全年几乎都是一路攀升的情况下,2018年到了4月份之后,这个市场销售方面已经产生了一些压力了。如果销售产生有更大的压力,也会反过来影响房地产开发投资增速。


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